Comprar propiedad en El Salvador como extranjero.

El Salvador es uno de los mercados inmobiliarios más abiertos de Latinoamérica para compradores extranjeros, y el marco legal es genuinamente simple. El riesgo no está en la ley. Está en el título.

Lo que se le permite comprar

Los extranjeros pueden ser propietarios directos y absolutos de propiedad urbana, residencial y costera. No existe un equivalente al fideicomiso de México para propiedad frente al mar, ni una zona fronteriza restringida para compras residenciales ordinarias.

La restricción relevante se aplica a las grandes propiedades agrícolas rurales, y existe un principio constitucional de reciprocidad que en la práctica afecta a pocos compradores. Si está comprando una finca, busque asesoría específica para ese terreno.

El proceso

1. Oferta y reserva. Por lo general, un depósito pequeño contra una promesa de venta por escrito.
2. Búsqueda de título en el CNR. El registro nacional. Su abogado revisa la cadena de título, gravámenes, hipotecas y registros de linderos.
3. Promesa de venta. El compromiso vinculante de venta, con depósito — normalmente del 10%.
4. Debida diligencia. Permisos municipales, estado del impuesto sobre la propiedad, servicios públicos y, en el caso de terrenos costeros, si alguna parte se encuentra dentro de la zona marítimo terrestre.
5. Escritura pública. El título de propiedad, otorgado ante un notario que debe ser un abogado salvadoreño.
6. Inscripción. Se presenta en el CNR. La propiedad no queda completa hasta que se inscribe.

De cuatro a ocho semanas para una transacción sin complicaciones. Considerablemente más si el título tiene un problema de herencia, algo común.

Los costos

• Impuesto de transferencia: 3% por encima del umbral de exención
• Notario y honorarios legales: 1–2%
• Registro: alrededor de 0.6%
• Comisión del agente: 5%, normalmente a cargo del vendedor
• Impuesto anual sobre la propiedad: bajo o nulo para la mayoría de las propiedades residenciales, lo cual sorprende a los compradores norteamericanos

Dónde está realmente el riesgo

Posesión no registrada. Alguien ha cultivado o vivido en un terreno durante décadas sin título registrado. Es, por mucho, el problema más común en terrenos rurales y costeros.

Herencia. Propiedad registrada a nombre de un propietario fallecido y repartida entre varios herederos, algunos de los cuales viven en Estados Unidos y no han sido consultados.

La zona marítimo terrestre. La franja tierra adentro desde la línea de marea alta es propiedad del Estado y no puede titularse de forma privada. Los anuncios de propiedades frente al mar a veces la incluyen.

El abogado de su agente. No use al notario del vendedor, ni al que le presente el agente. Contrate al suyo. Cuesta unos pocos cientos de dólares y es toda la protección que existe.

Antes de comprar

Alquile durante un año primero. Luego revise los precios por zona y, cuando esté listo, le presentaremos a un agente que trabaja con compradores extranjeros.